Du bist hier:Start»Blog»Steuern

Steuern

28.07.2016

Auf dieser Seite mache ich mir einige Notizen zum Thema Steuern und Einkommensteuererklärung. Eventuell sind die Notizen auch für die LeserInnen dieser Seite interessant. Allerdings übernehme ich keine Gewähr, dass die Notizen und Rechnungen korrekt sind.

Vermietung einer Tiefgarage

Die Vermietung einer Tiefgarage steuerlich korrekt abzurechnen ist gar nicht so einfach. Nach meinen Internet-Recherchen habe ich folgende Informationen zusammengetragen - ohne Gewähr.

  • Einnahmen aus der Vermietung einer Tiefgarage sind in der Einkommensteuererklärung in Anlage V anzugeben.
  • Von den Mieteinnahmen können Werbungskosten, also zum Beispiel Betriebskosten, Grundsteuer, Schuldzinsen, Kontoführungsgebühren, Verwaltergebühr oder andere Aufwendungen abgezogen werden.
  • Die regelmäßig zu zahlende Instandhaltungsrücklage kann nicht mehr jährlich von der Steuer abgezogen werden.
    • Die Instandhaltungsrücklage kann erst abgesetzt werden, wenn sie tatsächlich ausgegeben wird.
    • So zumindest ein Urteil des Bundesfinanzhofs zur Instandhaltungsrücklage.
    • Hintergrund ist vermutlich, dass die Instandhaltungsrücklage bei einem Verkauf der Garage / Immobilie mit "verkauft" werden kann, so dass sie tatsächlich vorher nicht ausgegeben wurde.
    • Außerdem hat der nächste Käufer der Garage / Immobilie die Möglichkeit die Instandhaltungsrücklage von der Grunderwerbsteuer abzuziehen.
    • Heißt also in der Konsequenz, dass die Rücklagen für die Instandhaltung dokumentiert werden müssen und wenn sie tatsächlich ausgegeben werden, dann in Anlage V abziehen beziehungsweise verrechnen.
  • Zusätzlich zu den Werbungskosten kann der Anschaffungspreis der Garage ohne Kosten für Grund / Boden mit einem bestimmten Prozentsatz abgeschrieben - also von den Einnahmen abgezogen - werden. Das nennt sich dann lineare Abschreibung oder auch AFA (Absetzung für Abnutzung).
    • Die Höhe des Prozentsatzes richtet sich nach dem Baujahr der Garage / Immobilie.
    • ab 1925 fertiggestellte Gebäude können mit 2% im Jahr abgeschrieben werden
  • Der Kaufpreis kann nicht komplett für die Abschreibung angesetzt werden. Vom Kaufpreis muss der Preis für Grund und Boden abgezogen werden. Für den Boden gibt es keine Abschreibung, sondern nur für die Immoblie auf dem Boden.
    • Im Idealfall sind bereits im Kaufvertrag der Wert von Immobilie und Grund und Boden getrennt aufgeführt. Ansonsten gilt der Bodenrichtwert.
    • Der Bodenrichtwert wird in Berlin von einem Gutachterausschuss festgelegt.
    • Der Bodenrichtwert ist für Berlin kostenlos im Internet abrufbar:
    • BOdenRichtwertInformationsSystem (BORIS) für Berlin
    • Auch für andere Städte kann der Bodenrichtwert abgefragt werden - Suchmaschine benutzen.
    • Der Bodenrichtwert ist eine Zahl und bezieht sich auf Euro je Quadratmeter.
    • Unter dem Bodenrichtwert steht eine Zahl von 0 bis 5 - das ist die gebietstypische Geschossflächenzahl (GFZ).
    • Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist das Verhältnis von Geschossfläche zu Grundstücksfläche.
    • Die konkrete Geschossfläche und die Grundstücksfläche sollte der Hausverwalter kennen. Ansonsten gibt die Karte von BORIS oder Google Maps einen ersten Anhaltspunkt.
    • Kleines Beispiel: 5 Geschosse mit je 500 m2 = 2500 m2 Geschossfläche, bei einer Grundstücksfläche von 1250 m2 ergibt sich die Geschossflächenzahl GFZ: 2,0
    • Die Geschossflächenzahl des Bodenrichtwerts sollte für das konkrete Grundstück, auf dem vermietet wird, umgerechnet werden.
    • Für die Geschossflächenzahlen gibt es Umrechnungskoeffizienten. Für Berlin sind diese Umrechnungskoeffizienten hier zu finden:
    • Geschossflächenzahl GFZ-Umrechnungskoeffizienten für Berlin und dann normalerweise die PDF-Datei von 2004
    • Der Bodenrichtwert von BORIS muss mit den Umrechnungskoeffizienten der bei BORIS angegebenen GFZ dividiert und mit der tatsächlichen GFZ multipliziert werden.
    • Kleines Beispiel:
      • Bodenrichtwert laut BORIS: 400 Euro/m2 bei GFZ 1,5
      • Tatsächliche Geschossflächenzahl auf dem vermieteten Grundstück GFZ: 2,1
      • Umrechnung laut Koeffizienten-Tabelle für Berlin: 400 Euro/m2 : 0,7748 (bei GFZ 1,5) * 1,0420 (bei GFZ 2,1) = 537,95 Euro/m2
    • Der ermittelte, tatsächliche Bodenrichtwert muss jetzt mit dem Miteigentumsanteil laut Kaufvertrag multipliziert werden.
      • Beispiel: 6 m2 Eigentumsanteil * 537,95 Euro/m2 = 3227,70 Euro Bodenwert
    • Allerdings bin ich mir nicht 100% sicher, ob der Miteigentumsanteil laut Kaufvertrag oder die tatsächliche Stellfläche der Garage genommen werden muss.
    • Ein anschauliches Beispiel im Gesamtkontext für den Bodenrichtwert und die Geschossflächenzahl (GFZ) folgt weiter unten.
  • Zu dem Kaufpreis können noch die Anschaffungskosten beziehungsweise Kaufnebenkosten hinzugerechnet werden - allerdings wieder nur anteilig ohne Grund und Boden.
    • Zu den Anschaffungskosten gehören zum Beispiel:
    • Makler, Notar, Auflassungsvormerkung, Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer und andere Kaufnebenkosten
  • Übernommene Instandhaltungsrücklage abziehen
    • Vom Kaufpreis und den Kaufnebenkosten muss noch die vom Immobilien-Verkäufer übernommene Instandhaltungsrücklage abgezogen werden.
    • Die Instandhaltungsrücklage sollte im Kaufvertrag stehen.
  • Desweiteren ist im ersten Jahr der Vermietung zu beachten, dass die Ausgaben auch nur jahresanteilig angesetzt werden sollten, wenn die Vermietung mitten im Jahr beginnt.

Beispielrechnung

Nach der grauen Theorie folgt jetzt ein ausgedachtes Beispiel mit Rechnung:

  • Kaufpreis einer Wohnung für 100.000 Euro und einer Tiefgarage für 8.000 Euro
  • gesamte Kaufnebenkosten für Makler, Notar, Auflassungsvormerkung, Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuer: 13.000 Euro
  • davon anteilige Kaufnebenkosten der Tiefgarage: 13.000 Euro * 8.000 : 100.000 = 1.040 Euro Kaufnebenkosten
  • Bodenrichtwert laut BORIS für ein ausgedachtes Gebiet mit der Geschossflächenzahl GFZ 1,5: 400 Euro je Quadratmeter
  • tatsächliche Geschossflächenzahl = Geschossfläche : Grundstücksfläche; 5 Geschosse a 500 m2 : 1250 m2 Grundfläche = GFZ 2,0
  • Bodenrichtwert laut BORIS für die Geschossflächenzahl GFZ 2,0 nach Koeffizienten-Tabelle für Berlin:
    • 400 Euro/m2 : 0,7748 (bei GFZ 1,5) * 1,0 (bei GFZ 2,0) = 516,26 Euro/m2
  • Miteigentumsanteil der Tiefgarage laut Kaufvertrag: 6 m2
  • Preis für Grund und Boden der Tiefgarage: 6 m2 * 516,26 Euro/m2 = 3.097,56 Euro
  • Kosten der Tiefgarage ohne Grund und Boden: 8.000 Euro - 3.097,56 Euro = 4.902,44 Euro
  • Kaufnebenkosten ohne Grund und Boden: 1.040 Euro * (4.902,44 Euro / 8.000 Euro) = 637,32 Euro
  • vom Verkäufer übernommene Instandhaltungsrücklage: 1.000 Euro
  • ergibt zusammen: Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten - Instandhaltungsrücklage = (4.902,44 + 637,32 - 1.000) Euro = 4.539,76 Euro
  • 2% lineare Abschreibung pro Jahr: 4.539,76 Euro * 0,02 = 90,80 Euro im Jahr
  • Beispiel: Beginn der Vermietung ab April: 2% lineare Abschreibung anteilig:
    • 90,80 Euro * 9 Monate : 12 Monate = 68,10 Euro Abschreibung anteilig am Jahr

Als Einkommen ergeben sich Mieteinnahmen - Werbungskosten - lineare Abschreibung.

Natürlich gibt es noch jede Menge weitere Situationen, die zu einer anderen Rechnung führen können. Das Beispiel soll nur eine Anregung sein (ohne Gewähr).

Linkliste

Falls du Fragen oder Fehler gefunden hast, dann kannst du die Kommentar-Funktion benutzen.

Kommentar schreiben